Коттеджный поселок "Северная Звезда"
Каталог статей
| Главная » Статьи » Документация |
Маркетинг. Как должно? Часть-3
КАК ВЫБИРАТЬ. Вот несколько советов для будущих жителей пригорода.Разумеется, не стоит полагаться на "авось" - лучше осмотреть место, где находится ваше потенциальное приобретение, заранее. Выясните для себя всё. Как расположены участки и дома на них, болотистая ли местность, далеко ли проходит шоссе, имеется ли поблизости железная дорога. Расположены ли поблизости магазины, есть ли неподалёку почта, другие объекты социальной инфраструктуры, как они работают. Если покупать участок можно в любое время года, то осматривать местность лучше в тёплые сезоны - весной или летом. Весьма полезно пообщаться с соседями. Кроме представления о том, что они за люди, вы можете вынести из этого немало ценной информации. Часто ли здесь отключают свет? Проведены ли центральный газ и водопровод? Все перечисленные факторы влияют на цену дома. Если вы сумеете просчитать предполагаемые расходы, то сможете уменьшить цену на покупаемый дом. Вполне разумно сформулировать продавцу свои аргументы, назвав хотя бы приблизительную сумму,которую вам придётся вложить в обустройство дома после покупки. Если вы покупаете уже готовый дом, обязательно осмотрите его в теплое время года. Если в новом доме чувствуется запах сырости, затхлости, не теряйтесь, требуйте вскрыть полы. Вполне может обнаружиться брак при заливке фундамента и устройстве полов. Как дом сохраняет тепло? Не поленитесь подняться на чердак. Проверьте, как уложен утеплитель: он должен лежать ровным рулоном и не быть порванным на куски. Не разведётся ли сырость? если в доме есть ванная комната. проверьте, чтобы все швы были плотно заделаны. Если имеются водопровод и канализация, они могут оказаться не центральными. Если так, уточните ёмкость сливных баков, посмотрите их, откройте, проверьте. КАК, ПОКУПАЯ ДОМ, НЕ ОСТАТЬСЯ В ЧИСТОМ ПОЛЕ. Покупать загородные дома бывает рискованно. Мечтая обзавестись собственным домом, многие охотно хватаются за предложение приобрести земельный надел в каком-нибудь красиво названном посёлке, а потом оказываются в чистом поле лицом к лицу с кучей проблем, без дорог и коммуникаций.О чём молчат объявления. Будьте морально готовы к тому, что продавец что-то не договаривает. Методы введения покупателей в заблуждение могут быть самыми различные, начиная от занижения стоимости и заканчивая информацией об удалённости посёлка. Существует масса махинаций, которые используются для введения покупателей в заблуждение. 1. В рекламных объявлениях зачастую указываются неверные данные о цене дома. Для привлечения внимания цена занижается. Ситуация сходна с рынком новостроек. Например, в новом доме квадратный метр стоит 1200 единиц, но если написать реальную цену - 1200, никто не будет звонить, потому что другая компания указала "от 800". 2. Даются неверные сведения об инфраструктуре посёлка, количестве участков и домов. На стадии проектирования застройщики закладывали супер инфраструктуру, потому что считали, что она необходима. Со временем стало ясно, что создание суперинфраструктуры является слишком дорогим удовольствием, а содержание обходится довольно дорого жителям посёлка.Покупатели загородных домов должны отдавать себе отчёт в том, что в посёлке в 60-70 домов не может быть инфраструктуры. 3. Указывается неверное расстояние от города. Одни указывают расстояние по спидометру, другие просто расстояние по шоссе без учёта подъезда, а третьи - вообще меряют линейкой по карте. Некорректные методы привлечения покупателей могут позволить себе только несерьёзные компании. Другое дело - просто ошибки, которые могут быть у всякого продавца и любой компании. Но обратите внимание, кто пытается их исправить, а кто думает лишь о том, как заработать на вас деньги. ЖИЗНЬ БЕЗ ЖЭКов. Надо учесть ещё одно требование сегодняшнего дня - услуги по эксплуатации. мы как-то не подозреваем о значимости жэковского слесаря или электрика, пока не лишаемся их незримого присутствия, переезжая или регулярно наезжая в собственный дом.Какими окажутся ежемесячные затраты на эксплуатацию дома? Не придется ли пустить на обслуживание жилища весь семейный бюджет? Вопросы отнюдь не праздные. За городом не существует всяких там РЭУ и ДЭЗов, которые берут на себя в городе все работы по эксплуатации многоэтажных домов. Из чего состоят наши эксплуатационные расходы? Одна их часть - это коммунальные платежи за газ, воду, электричество.Такой статьи как горячее водоснабжение не будет. Минус в нашу пользу. Если на участке есть скважина - второй минус в нашу пользу. В загородном доме требуется гораздо больше затрат электроэнергоэнергии, чем в городской квартире.. теперь о второй части эксплуатационного вопроса - обслуживание дома. Учитывая специфику "загорода", здесь возникают неминуемые проблемы. особенно актуальна проблема безопасности. Как хозяин вы не сможете не почувствовать на себе все опасения за неприкосновенность этой никем не охраняемой территории. Немало хлопот доставит и расчистка дороги и дорожек во дворе зимой. И если дорожки вы ещё сможете рассматривать как утреннюю зарядку, то дорога для автомобилей - компетенция муниципального бульдозера, а не ваша. Впрочем, существует проблема ещё неприятнее - своевременный вывоз мусора. Если проблема не решается местными властями либо организованно самими жителями, результаты плачевны. Как же решить все эти проблемы? Поставить у ворот охрану, нанять дворника и садовника, договориться с кем-то из местных умельцев о мелком ремонте? Всё это хлопотно и очень дорого. Самый лучший, а если говорить точнее, то единственный выход - решать проблемы "всем миром". Объединяться с соседями, скидываться и покупать услуги у профессиональных обслуживающих и охранных фирм. Однако соседи соседям рознь. Не скаждым человеком можно договориться - это уж как повезёт. Возможно, вам подойдет вариант с центральной охраной и прочими службами эксплуатации. Если их нет, стоит на проблемы обратить внимание местного совета: обычно с хозяев берут небольшую плату за вывоз мусора, расчистку дорог проводят просто по мере необходимости. Несколько по-иному ситуация разрешается в централизованных коттеджных посёлках. Как правило, уже при создании таких посёлков застройщик предполагает создание собственной службы эксплуатации или заключение договора с подрядными организациями, которые будут обеспечивать комфортное проживание в посёлке. Услуги службы эксплуатации стоят денег. В отличие от города, каких-то единых ставок не существует. В некоторых посёлках существует единая ставка, не зависящая от площади участка и дома, количества жителей и т.д. Распространён также расчёт оплаты, основывающийся на размере земельного участка. Другие способы применяются очень редко. В ежемесячный платёж входит оплата охраны, услуг по вывозу мусора, уборке территории, расчистке дорог. На эти деньги также содержится штат специалистов, обслуживающих инженерное оборудование. Часть собранных средств, как правило, остаётся в резервном фонде и тратится в экстренных случаях. Если в посёлке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может идти на их обслуживание. Наконец, получает зарплату комендант посёлка, который все эти дела сорганизовывает. Чем больше посёлок, тем меньше стоимость обслуживания одного дома. В реальности стоимость эксплуатации в $500-1000 в месяц бывает лишь в самых шикарных посёлках. Чаще всего сумма не превышает $200-250. Стоимость городских жилищно-коммунальных услуг без дотаций составляет около доллара на квадратный метр площади квартиры. Зачастую набор услуг, их стоимость и подрядные организации определяют сами жители посёлка в ТСЖ. Следует учесть, что коттеджные посёлки сейчас - сама современная и актуальная форма поселения. Но современный коттеджный посёлок - это высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных коммуникаций. И для её бесперебойной работы необходима единая служба эксплуатации с квалифицированными специалистами. Однако наличие такой службы не гарантирует отсутствия проблем, связанных с коммуникациями. чаще всего это бывает в случаях, когда эксплуатационная фирма не имела никакого отношения к строительству посёлка, а получила подряд на уже готовый объект. И тогда бывает так, что все жильцы жалуются на перебои работы электро- и водоснабжения, канализации, а все эти жалобы просто переадресовывают строителям. Чтобы не получилось такой неудобной ситуации, поинтересуйтесь вот каким вопросом. В некоторых коттеджных посёлках фирма-застройщица, сдав готовый объект, оставляет там работать одно из своих подразделений. В этом случае надежда на нормальную, то есть бесперебойную работу всех коммуникаций более оправдана. Чаще всего в рекламных сообщениях делается подробный акцент на инфраструктуре и наличии средств коммуникации и телекоммуникации, а вот о размере платежей либо не говорят вообще, либо цифра сильно занижена. Однако есть среднерыночный показатель, на который можно ориентироваться: от $1 до $2,5 за квадратный метр в месяц. Если продавец называет меньшую сумму, это повод насторожиться. Интересные факты. Стоимость эксплуатации в некоторых посёлках Подмосковья: Барвиха-2 и Ромашково-3 - $1 с квадратного метра площади дома. Новорижский, Дворянская усадьба - $10 с сотки. Балтия - $300. Петрово-Дальнее - $100-130. Лесной ручей - $150. Новоспасское - до $100. Мякинино - $350. Полиновка - $150. Выясните, как давно эксплуатируется посёлок данной фирмой, имела ли она отношение к процессу строительства. Если посёлок уже заселён, поинтересуйтесь у соседей, нет ли у них нареканий на работу коммуникаций и деятельность эксплуатирующей фирмы. Выясните, что входит в обязанности эксплуатационников, с чем вам придется иметь дело самостоятельно, а также из чего складывается ежемесячный платеж. ДРУГИЕ "КАПКАНЫ". Существует проблема продажи домов в посёлках, которые вскоре становятся заброшенными. Обычно это происходит из-за несогласованности действий центральной и местной властей, при отсутствии должного контроля с их стороны, а иногда в случаях легкомысленной выдачи разрешений на стройку. Это так называемые участки "с большими обещаниями", которые представляют собой группу серьёзного риска. Такие участки обычно дешевле, а девелоперы таких проектов ведут агрессивную маркетинговую политику политику, поэтому покупатели находятся, а обещания остаются на бумаге. Любые красивые картинки, рисуемые продавцом, не должны вводить вас в заблуждение.Если не уверены, что сможете разобраться в хитросплетениях разрешений, проектов и юридических формулировок, покупайте готовый дом. Будущему собственнику очень рекомендуется попытаться оценить свою недвижимость в перспективе. Может статься, что даже замечательный дом в непонятном окружении, с разбитой дорогой, пустырём вместо соседского жилища не оправдают сделанных вложений. И тогда годы и силы, потраченные на выплату кредита, или уже имеющиеся капиталы могут оказаться пущенными на ветер. Единственный выход - позаботиться обо всём самим, защитив себя, свои деньги и нервные клетки. Вывод один: облюбовав подходящий лужок, не забудьте вывернуть буквально на изнанку все сопровождающие документы! | |
| Категория: Документация | Добавил: szvezda (15.12.2008) | |
| Просмотров: 1221 | Рейтинг: 0.0/0 | |
| Всего комментариев: 0 | |
| Категории каталога | |
|
| Форма входа |
| Поиск |
|
|
| Друзья сайта |
| Статистика |
|
Онлайн всего: 3 Гостей: 3 Пользователей: 0 |